Вход на сайт

БТИ или БОМА - модернизация или регресс?

Бюро Технической Инвентаризации – научное обоснование термина БТИ, так полюбившегося ушам жильцов и арендаторов. Именно план помещения может Вам рассказать об объекте что-то, его актуальность, стоимость, расположение. Как? А не знаем… как – важно, что может! Вот и попробуем детально разобраться «без купюр» зачем нам план БТИ, и к чему пережитки старого могут привести «модернизацию и нанотехнологию» настоящего.

 

БТИ – миф или реальность, коммерческая недвижимость

 

Вы когда-нибудь задумывались, как оценить Ваш объект недвижимости. Допустим, это дизайн проект квартиры или интерьер офиса. Как? И на основании чего? Что будет являться первоисточником, основой для оценки? Бюро Технической Инвентаризации поможет Вам в этом. Будет разработан чертеж на основании обмеров помещения, по которому Вы и другие собственники, покупатели и арендаторы смогут, говоря на одном языке, оценить место расположения помещения, его объемные характеристики, проемы и элементы архитектуры, в той или иной мере пронизанные вертикальными коммуникациями. Да, это некий чертеж, который поможет Вам купить, оценить и торговаться! По сути, это карта объекта, созданная по единой технологии. И в славном городе Н могут быть сотни и тысячи таких карт этажей зданий разного назначения. К этой карте прилагается сводная ведомость помещений, объединенных по типу, составу, этажу в группы, указаны площади помещений. Вы начинаете торговлю?

Теперь давайте задумаемся,… а едины ли правила для всех? Кто делает эти карты-схемы, как и на основании чего? Разберем объекты коммерческой группы помещений - торговые и офисные центры. На основании этого примера Вы сделает выводы о частном жилье сами. Итак, имеем торговый, офисный или развлекательный центр; он строится, ремонтируется, модернизируется - неважно. Важно то, что на основании БТИ с Вами будут вести беседу собственники зданий, помещения. На плане будет указана своеобразная цифра, которая и будет простым умножением на стоимость аренды или покупки квадратного метра выдавать Вам общую сумму за помещение. Кот в мешке? Именно!!!

     Ах, как приятно осознавать, что Вас обманули. Если бы не огромная практика по изучению этих самых чертежей и планов от Бюро Технической Инвентаризации, Вы бы не читали эту статью. Увы, но методы расчета и обмера устарели. Условно говоря, молодой студент, бегающей по этажу с лазером и дрожащей рукой после выходных, нажимающей на кнопочку (не говоря о повторном расчете, для проверки) единожды и нервно записывающий результаты смазывающейся ручкой. Вот что Вас ждет? Вы этого не хотите? Нет, Вы этого захотите! Таков закон. И ничего с этим поделать нельзя. А теперь представьте правила обмеров: нужно взять лазер на штативе или выставить его в ручном режиме ровно горизонтально по нивелиру, уровню и провести измерения два, а то и три раза с одной точки в другую. Искомое расстояние записать разборчивым шрифтом в широкоформатный (заметим, что фраза «туалетный огрызок» не фигурирует) альбом и перейти на другую точку измерений. Да, да – только так можно точно выполнить обмер помещений! И самое ужасное то, что Вашу квартиру можно обмерить за один-два дня, и что важное – начертить все верно! Т.к. у Вас 2-3-4 помещения, и они понятны, а габариты читаемы. Но есть торговый центр, допустим на этаже 120-200 помещений! Что делать??? Ведь в итоге чертеж БТИ должен ведь отражать построенный объект с фактическими, а не проектными размерами. Да, нужно чутко мерить и чертить. Но, этого никто не делает. Увы. Что мы получаем: подобие плана этажа, в котором формально схематично соблюдены размеры и высоты, расстояния колон и несущих стен, условно расставлены колонны, все это подписано и поставлена печать БТИ. Вы довольны? О да!

     Теперь Вы почти собственник, Вы рады, тому, что здание площадью 30-40-50 тыс. кв. метров на глазах стало чертежом, которое Вы продадите или сдадите в аренду. Да, это бумага, но и обоснование для договора! Каждая цифра и линия служит единым приложением для найма или продажи. Вы даже не видите, что Вас ждет?

     А ждет Вас абсурд! К Вам приедут люди и по факту, рулеткой промерив, помещение, найдут 1002 отличия в плане БТИ и своих измерениях. И прошу заметить тот  факт, что будущие арендаторы даже не прибегнут к лазерной рулетке, нивелиру, уровню…они возьмут лишь сантиметр или линейку со строительного рынка. И начнется торг! Вопрос, как его отразить в юридических бумагах, ведь страна не стоит на месте и развивается, правовое поле растет! Суды становятся лучше! Мы слышим везде эти фразы. Вот и арендаторы взрослеют и не хотят отражать в договоре воздух. Ведь аренда расчет берет с БТИ, а БТИ неверно, а как же оно неверно, когда оно верно! Ведь ЭТО БТИ и нам надо верить в него!!! Там же синяя такая печать!? Вы что?

     Вот и приходят все чаще собственники зданий к системе об- меров БОМА или BOMA на английский манер. Вкратце – это то же БТИ, но по не «нашим» стандартам. И прошу не ставить руки в боки и не топать ногой! Да, не «нашим», и точка! А теперь вкратце, отчего же БОМА лучше БТИ. К примеру – БТИ обмеряет Вам помещение в зоне инженерных коммуникаций по ограждающей стене. Вот есть у Вас воздуховод, он пронизывает этаж сверху вниз. И вокруг него стенка из кирпича толщиной сантиметров так 50-60. Вот БТИ Вам не включит площадь пола под этой стеной. Почему? Да потому что, зачем? Ведь Вы же умный человек, зачем Вам уменьшать бездумно построенную стенку… вот еще, глупость. Однако на западе давно стали так делать. Брать и убирать ненужные строительные «приколы» как говорят сейчас. И вместо стенки в 60 см, собственник поставит 5-10 см стену, а то и вообще ее уберет, как в стиле лофт (loft). И, получается, будет использовать неучтенные лишние площади помещения, бездумно вычеркнутые системой БТИ. Деньги? ДА! Если у Вас квадратный метр офиса стоит 20 т.р. в год, то каждый неучтенный метр Вам дорог – т.к. это заработная плата, и прочие расходы, покрываемые этими метрами. Что же делает БОМА? Да, метод подсчета BOMAв нашем случае говорит так: площадь учитывается до проема! ОГО! Т.е. площадь помещения в зоне коммуникаций доходит до «дыры» в полу, сквозь которую идут трубы. И это верно! Дальше уже Ваше решение, спрятать трубы в кожух из 60 см кирпича, или убрать в стекло.

 

Сравнение технологии измерения БТИ и БОМА

 

     Так БОМА или БТИ? Решать Вам. Но все больше собственни- ков оформляет недвижимость по БТИ, так ведь того требует закон и норматив. И при этом заказывают подсчет БОМА у специализированных контор. Получают чертежи, и по ним ведут продажу или сдачу в аренду помещений. При этом новый арендатор может соглашаться или нет, но БОМА учитывает все «ляпы и недочеты» нашего родного и любимого БТИ. Выходит давно уже можно реорганизовать БТИ? Ого, какие выводы. Не спешите, ищите кому это выгодно! Вспомните на досуге, как много строится в государственном секторе. Смена учета подсчета площадей приведет к экономическому обоснованию в трате на толщине стен. Ведь всем ясно, что перерасход материала – это деньги, дешевая рабочая сила – это деньги. А Вам нужна экономия на метре жилья или офиса? Вам чужды безумные стоимости недвижимости? А это сметы на кирпич и прочий материал, смета на рабочую силу, смета на толщину штукатурки и т.д. Вы хотите их урезать? То есть Вы предлагаете государству платить за экономичную стройку? Давайте подумаем над ответом самостоятельно. БТИ жило, живет и будет жить… Важно лишь понять одно, чтобы экономичнее строить – зачастую не нужно новых карьеров и дешевого топлива, можно законодательно изменить структуру приема и подсчета площадей.

     Как это работает в бизнес сфере? Сейчас прогрессивная часть инвесторов, понимая различия БОМА и БТИ, строят все экономичнее и необоснованно не делают лишних телодвижений внутри помещений, ведь будущий арендатор или собственник захочет сделать ремонт или дизайн интерьера, и ему важен каждый сантиметр пространства, которое он арендовал или купил. Так зачем же нам гора мусора под окном? Тех самых строительных материалов, которые мы сначала «вбухали» в стройку для сдачи БТИ, а потом сломали для жизни по БОМА?