Вход на сайт

Дизайн торгового центра - с чего начать?

27.05.'14 - 28.05.'14

      Если у Вас есть большой или малый земельный участок, освоенный рынком, фабрикой, заводом или неосвоенный вовсе. С целью увеличения прибыли, Вы решили создать принципиально новый градостроительный объект, назначение которого является торговля, развлечения или создание офисного пространства. Но Вы не знаете, какую площадь Вам нужно запроектировать, как расположить здание на участке, что требуется от здания с точки зрения инженерии (вертикальные и горизонтальные связи) и к кому обратится за решением этих непростых вопросов.

     Эскизное проектирование или раздел ЭР (эскиз раздел) является основным и первым в решении поставленных выше задач. Иногда его называют концепцией торгового центра. В европейской практике именно концепция является отправной точкой для проектирования сложно устроенного организма, многофункционального комплекса или торговой, развлекательной площадки. Эскизный проект является ключевым с визуальной точки зрения, он же служит основой для создания архитектурного решения (АР стадия) здания и последующих стадий. ЭР раздел нужен всегда, без него не обойтись ни архитектору, ни экономисту, ни инженеру, ни консультанту по аренде. Мировые компании с широко известным именем, вроде KnightFrank, Вам всегда предложат первоначально разработать концепцию торгового центра, а уже потом рассчитывать на основании этой концепции экономику всего проекта от затрат, до прибыли и потенциальной окупаемости проекта.

     На просторах интернета вряд ли кто-то еще опишет проблемы, с которыми Вам придется столкнуться. А они есть.  И заключаются в выборе компании, структуре работы. Увы, но специализированных архитектурных бюро на российском рынке очень мало. Зачастую у нас широкопрофильные архитекторы. Сегодня он проектирует дачу, а завтра торговый центр, сегодня он создал мойку машин, а завтра развлекательный центр. Много общего? Кажется мало и в этом кроется главная проблема. Торговый центр –  это с виду простой для проектирования объем, но не тут-то было. Все кроется в деталях, при этом знание и осознание этих нюансов приходит к проектировщику с опытом. И опыт этот не в чертежах, а в создании торгового центра под ключ, от эскиза, до сдачи объекта в эксплуатацию. Только создав чертежи, подобрав материалы и побегав на стройке, проектировщик может вырасти сам. Никакие курсы, повышение квалификации, семинары и прочие «головотепные» программы успешных в кавычках людей не помогут специалисту. Алгоритм хорошего архитектора прост – чертеж, закупка, стройка.

     И теперь мы подведем первую убийственную черту современной архитектуры. Покажите мне того архитектора, который сам разработал проект, подобрал материалы и настоял на их закупке, и завершил проект в рамках авторского надзора. Увы и ах – таких единицы. И, пожалуй, пальцев на одной только левой руке хватит их перечислить. И что это все значит спросите Вы? А значит это, что 90% зданий с функцией торговли являются продуктом некомпетенции в той или иной степени. Порой Вы не найдете этого сразу, чертик кроется в деталях. Только управляющий и инвестор поймет меня и все, что я описываю. Но поймет, уже наступив на грабли ответственности. Ведь закладываемый в проект инвестиционный кредитный контракт с окупаемостью в 10 лет, превратится в тяжелый груз или грузило. Которое будет тянуть на дно десятки лет. Именно поэтому в России так популярна продажа почти построенного или уже эксплуатируемого торгового центра. Ведь радостное открытие и эйфория от посещения губернатора проходит через пару лет. Точнее я скажу, Вам потребуется 3-4 года, ощутить, что компетенция проектировщика «была не той». Но будет поздно, проектировщик будет отдыхать или трудится над схожим проектом, а Вы будете искать виноватых среди партнеров. Что является деструктивной и фатальной ситуацией. 

     Отчего, почему, откуда спросите Вы? Давайте разберем детальнее процесс современного проектирования ТЦ. Я опишу, как это происходит, и потом обозначу ряд ошибок. Это и будет итогом, сухой выдержкой из всей статьи. Начнем. Изначально потенциальный инвестор ищет концепцию. Вы удивитесь, но статистика Яндекс показывает сотни в день запросов «проект торгового центра», «скачать проект торгового центра» по регионам и Москве, Московской области. Уля-ля! Меня сложно было удивить запросом «скачать проект дачного дома», но когда у нас в день около тысячи людей ищет «скачать проект торгового центра». Это говорит о крахе идеи вкладываться на начальном этапе. Предположим, инвесторы просто дали задачу найти проектировщика секретарям. А те, подумав, что принеся шефу готовый проект, он им заплатит как проектировщику. Да, виноваты секретари и помощники! Точно. Далее. Увидев на просторах интернета отсутствие проектов торговых центров для скачивания, секретарь хватается за голову. Начинается поиск компании, проектировщика. И тут мы видим, что таковых-то мало или почти нет. Как писал выше, архитектурные бюро в РФ – это зачастую убыточные структуры, сидящие на государственных заказах (детские садики, ремонт поликлиник, котельных, благоустройство тропинок во дворах домов). И опыт таких компаний в строительстве ста тысячи квадратных метров из современных материалов покажется Вам сомнительным. И это правильно! Поддержу. А далее идет фатальная ошибка – не всегда, но почти всегда. И вот какая. Вы через знакомых на банкете в ресторане узнаете, что соседнему рынку в прошлом году делала концепцию европейская контора. Допустим Голландия или Германия – не важно. Евро, да, именно много евро (несколько сотен тысяч) было отдано им за концепцию. Получен альбом со схемой планов и фасадов, 2-3 визуализациями и почеркушками генплана. Через меня прошло десяток таких концепций, поэтому я знаю, о чем пишу, поверьте на слово. Итак, Вам европейское бюро сделало концепцию и … Вы должны как-то ее реализовать. Но как? Они там и ехать «на Калыму строить-то не хотят». Верно, их задача – нарисовать Вам что-то в масштабе (они конечно на альбоме форматом А3 Вам начертят масштабную линейку) красивое. А Ваша задача оплатить им счет. И тут начинается массовая проблема, все деньги ушли на концепцию…хотя «все думали», что получат проект. А это эскизы. Давайте искать, кто в РФ сделает теперь проект по эскизам. Да еще и без денег. Они же ушли все в Европу. Находится скромное архитектурное бюро, при этом объявляется мини тендер. Ищется малая цена и малые сроки. Архитекторы что-то делают, за ними дорабатывают конструктора и ура, проект готов. Далее по нему помощник инвестора заказывает свои материалы, меняя нещадно все. Ведь порой выгодно и очень что-то поменять в проекте. Далее авторский надзор ведет местный прораб, ставя подпись за архитектора и дом готов, точнее сарай, нет торговый центр! И вроде стоит… но арендаторы не идут.

     И вся эта история не такая плохая, ведь она еще наполняется консультантами. Которые как стая мух летит на Вашу стройку. Кто-то Вам предложит супер ароматы для арома-маркетинга. Вы не знаете что это, но звучит красиво и вроде бы надо применить. Кто-то предложит везде поставить радары и датчики от айфона, кто-то прибежит с ультра новыми ограждениями и стеклами. Вы будете на прицеле огромной массы «втюхивателей» - Вы, ведь, мешок денег, и надо его потратить. И каждый будет бояться, что мешок вот-вот опустеет, но для него-то найдется копейка. И эта стая будет только увеличиваться к концу стройки, нещадно подвергая Вас бомбардировке к смене всей концепции. Арома-маркетолог убедит в плохой планировке, специалист по радарам настоит на низких потолках, а стекла будут дешевыми только на 1.5 метра, и вообще лучше заменить на стеклопакеты. Здание уродец может получится, если Вы дадите слабину. 

     Как Вы видите – история строительства торгового центра – это огромный процесс, превращающийся из структуры в феерическое шоу, наполненное приключениями и массой неожиданностей. Эдакий темный лес, куда уходишь вроде за одной целью, а находишь горшочек золота и гномов. Вроде их нет. А они оказывается есть. Но из всего этого можно выделить ряд важных аспектов, которые Вы должны знать. И, может быть, этот текст читает потенциальный секретарь или Ваш помощник, а может быть и Вы сами. И хорошо, если нажав ctrl+с и выделив мышкой текст, Вы его сохраните. Я надеюсь, что он поможет Вам избежать ошибок:

  • Постарайтесь найти архитектурное бюро, которое Вам в России выполнит полный курс проектирования от  эскиза до архитектурного решения. А вот конструктивное и инженерное решение, стадии проекта и рабочей документации Вы можете передать местному бюро. Это будет выгодно финансово и политически.
  • Я согласен, что Европа делает неплохие концепции, у них имя и бьеннале пестрят их фамилиями. Да, но Вы учтите, что от Вашей концепции останется мало что, после того, как она побывает в руках архитекторов из России. А после завершения стройки только цвет фасада издали, да и общие формы плана останутся схожими. Если же Вы решились на Европу, то привлекайте их на весь курс проекта «от и до». Потратьте деньги, но не впустую.
  • Не убирайте функцию надзорную по стилю и планировке, генплану, с первоначального бюро. Если Вы заказали проект в Европе, выложите денег на их работу в Москве или регионе - это поможет Вам добиться наилучшего результата, а все компромиссные проектные решения будут точно соответствовать концепции, а не разрушать ее.
  • Постарайтесь провести авторов проекта от эскиза до закупки материалов. Вы будет комплектовать объект вместе в соответствии с задумкой автора. Это крайне важно для стилизации, которая Вам сыграет не последнюю роль в аренде бутиков и магазинов.
  • Обязательно привлекайте авторов эскизов к осуществлению авторского надзора. Они должны видеть, что строят и как. Почему заменили тот или иной узел. Сохранение идеи, как яйца в инкубаторе,  – это и есть главная задача архитектора: от эскиза, концепции до сдачи объекта в эксплуатацию. Не рушьте эту цепочку, иначе Вы получите намного больше проблем, которые обернуться для Вас большими финансовыми потерями.
  • Постарайтесь общаться с проектировщиком. Он врач, а пациент – Ваш объект. Когда Вы ведете ребенка к врачу, Вы же сидите рядом? Или Ваш трехлетний малыш сам запоминает лекарства и потом Вам говорит их названия? Думаю. Что Вы будете с ним, чтобы у Вас не было «испорченного телефона». Ваш торговый центр – это Ваш ребенок, выздоровление которого должно идти под чутким контролем родителей.