Вход на сайт
МестоРФ, Татарстан, Казань
Видгенеральный план
Площадь
22000 m2
КлиентБанк Зенит
Год2013
Поселок "Примавера"

Архитектурное проектирование коттеджного поселка "Примавера" (Primavera).

 

Генеральный подрядчик - итальянская компания "Codest International S.r.l."

Генеральный инвестор - ОАО Банк ЗЕНИТ

Официальный сайт коттеджного поселка

Виртуальный тур по улицам коттеджного поселка 

     

Коттеджный поселок «Примавера» расположен недалеко от города Казань, республика Татарстан, Российская Федерация. Расстояние от центра города до поселка составляет всего 11 км, при этом, от окраины Ваш путь займет несколько минут или пару километров по Оренбургскому тракту. Территориально и экономически выгодное расположение поселка позволяет прогнозировать продажи как самих коттеджей и таунхаусов, так и объектов жилой инфраструктуры (детский сад, магазины, фитнес, кафе, аптека и т.д.),  функционально «работающих» как на сам поселок, его жителей, так и на гостей поселка.

КП «Примавера» - это комплексный архитектурный проект, сочетающий в себе несколько составляющих: планировка, объект, образ и стиль. Среди них стоит отметить цели и задачи, а также общие символы, визуальные аспекты, которыми объединены в единую символику, стилизованы все разделы от генерального плана,  до фрагментов ограждений территории.

Первоначально разработанный проект генплана (до 2012 года) уже обладал сформированным в рамках 1,2 и 3-ей очереди пятном застройки с уже возводимыми домами, формирующейся сетью улиц. Во время интенсивной стройки предстояло не только провести аудит планировочных решений, но и выявить наиболее экономически эффективные модели развития генерального плана четвертой очереди застройки. Уловить сложные пересечения потоков, и во время обозначить точки соприкосновения. Комплексный проект при этом ставит ряд задач, которые требуется поэтапно решить в единой стилизации, безотрывно друг от друга:

  • разработка эскиза застройки – генеральный план поселка, совмещающий в себе идеологию построения сети улиц, пешеходных троп и систематику застройки, разбивки территории на частную собственность (дома, таунхаусы) и зоны общего пользования (детские площадки, игровые комплексы, здания инфраструктуры: детский сад, администрация, КПП и мини торговый центр и т.д.). Выявление функций, природы, масс и пятна строений, транспортные и пешие пути.
  • разработка проекта планировки генерального плана с уточнением технических характеристик (плотность застройки, этажность, ширина проездов, кол-во участков, внешний вид и абрис застройки, площади, соотношения), влияющих на экономическую составляющую как строительства, так и реализации проекта. Эта работа ведется в плотном сотрудничестве с консультантами по коммерческой недвижимости региона застройки.
  • разработка эскиз раздела и архитектурного проекта дома и отдельно расположенных объектов инфраструктуры, стилистически выверенных в рамках общей композиции застройки поселка, учитывающие задачи требования (ТЗ), стоящие перед архитектором.
  • разработка эскиз радела и архитектурного проекта объектов жилого фонда – таунхаусов. С учетом пожеланий агентов недвижимости к планировочным решениям, объемам, композиционным построениям этажей, функциям строения.

Вы можете ознакомиться:

 

Проектирование генерального плана – работа над ошибками.

 

Рассмотрим в этом проекте более подробнее вводные данные, а именно – работа над ошибками, которые могли отразиться в будущем на образе, стиле поселка. Первоначальный проект застройки четвертой очереди предполагал размещение всего восьми участков, усадебного типа с площадью около одного гектара. Это колоссально большие земельные наделы с расположенными на них коттеджами и хозяйственными постройками. Однако хорошо это смотрится только на бумаге и в наших фантазиях. Мы сразу себе видим огромные поля, разбросанные фермы, или частные резиденции, все это находится на удалении от густонаселенной территории. Но фантазии разбиваются порой о реальность. Так произошло и в этом проекте. Дело в том, что такой тип застройки не был бы успешен по двум факторам:

  1. Сравнительно небольшие вложение никогда бы не были обоснованными, в виду того, что такие огромные наделы стоили бы больших денег. Которые человек будет тратить для комфорта, уединения и аутентичности. И тут напрямую встает второй вопрос. Если дома и можно сформировать сверх удобными, участки обнести заборами, а деревья посадить. То куда мы денем плотность застройки и соседей?
  2. Именно соседи и будут формировать главный принцип продаж. Увы, но 1 и 2, 3 очередь – это достаточно плотно расположенные друг к другу дома и таунхаусы. Здесь есть место развернуться. Здесь огромные площади. К примеру, территория застройки позволяет выделить ЗОП (зоны общего пользования) в процентном соотношении до 25%. А вот периметр застройки 4-ой очереди формрует этот же ЗОП в районе 10% при усадебном типе жилья.

Таким образом, мы и получаем небольшой тупиковый проезд, к которому, как присоски, вплотную друг к другу по типу ромашка состыковываются огромные наделы. О какой обособленности тут может идти речь. Ведь усадьбы, у которых въездные группы имеют ширину по 20-40 метров – это первый признак наиупрямейшего соседства.  А это экономически невыгодно. Мало кто купит такое положение, а изменить что-то построенное всегда тяжело. Либо нужно экономически демпинговать рынок продаж.

В результате исследования и формирования эскизов застройки нами были предложены несколько видов планировки создания новой сетки дорог, пешеходных троп, игровых зон. Функциональное зонирование при этом учитывало все пожелания Заказчика.  Стоит отметить, что застройка новой очереди более выгодна с наполнением уже разработанными ранее для 1-3 очереди типами домов и танухаусов. Так как экономическая потребность в максимальной плотности застройки, равно как и площади жилья, является главным и весомым фактором, то было принято решение о максимально компактном расположении таунхаусов.

При формировании застройки ранее разработанными типами прямоугольных строений достигались площади в 10, 14, 16 тыс. м.кв. жилья, что несомненно результативно. Ведь при площади участка в 8 га, мы имеем 16 тыс.м.кв. жилого массива в 2-3 этажа. Но при этом из-за очертаний домов, прямоугольные, мы не можем их стыковать под углом. Точнее, можем. Но будут разрывы, вмешательство в проект и формирование разного рода балконов, террас,  зачастую не улучшающих, а ухудшающих архитектуру. Ведь любой архитектор, да и простой зритель увидит неясность – не хватило «затирки», применили «цемент». Так и тут – не хватило фантазии и денег на новый тип дома, состыковали из того, что было. Так метод «тяп и ляп» возможен, но он не является выигрышным в рамках создания неповторимого образа объекта коммерческой недвижимости.

 

Планировка и масштаб – залог успеха архитектурного облика здания таунхауса.

 

Перейдем к итоговому предложению застройки. Описанная выше проблема несостыковки прямоугольного в круглое, привела к созданию пластичной формы – дугообразной застройки сегментарно равноудаленных по радиусу таунхаусов. Представьте сегмент колеса машины – вот обобщенный абрис здания. И кажется – это все. Но, увы! Дело в том, что сеть дорог и расположение строений на генплане заложены таковым, что радиусы и изгибы таких долек разные. Внешне – это почти схожие строения. А вот приглядевшись, мы увидим, что пластика и изгиб  разные. Так на генеральном плане появилось  четыре корпуса застройки нового квартала таунхаусов. Функционально они имеют парадную часть, выходящую главным входом и въездом в гараж на улицу, и дворовой фасад, который не стоит считать «скучным», наоборот, именно позади дома у нас расположены небольшие дворики, террасы, зеленые насаждения. Позади таунхаусов проходит пешеходная аллея, которая позволяет разделить потоки автомобилей и прогулки жителей и гостей поселка. Это выделяет планировочное решение, и ставит его на ступеньку выше типичного формирование проезд-тротуар. Ваш ребенок или мама с коляской не будет 100% времени находиться у проезжей части.

Визуально можно выделить построение всех сегментов застройки от неких полицентричных  равноудаленных от периметра участка всей 4-ой очереди ядер композиции - это малый и большой круги с кольцевым движением, вокруг которых формируются кольца застройки, плавно перетекающие друг в друга. Символом генерального плана можно назвать скрипичный ключ. Именно ядра жесткости, центра композиции выводят главную строгую прямоугольную планировку улиц 1-3 очереди на новый мотив – плавные природные очертания, изгибы, симметрия зданий и ассиметрия их расположения, что выделяет и улучшает качество жизни в новой формируемой среде – застройки квартала таунхаусами.

Стоит отметить, что в проекте предусмотрена огромная роль благоустройства. Дело в том, что формирование городской единицы плотной застройки, а к таковым можно отнести выше приведенный тип сегментированной дуговой застройки, лишает нас плоскостной составляющей природы – газоны, лужайки, поля. Поэтому необходимо заменить оное на вертикальное озеленение. В проекте таунхаусов предлагается создать газон на эксплуатируемой кровле. А между домами расположить рощи деревьев смешанного леса. Нет, не английский парк, а настоящие островки смешанного леса, где дуб, сосна, ель, береза и клен, рябина, орешник могли бы визуально подчеркнуть как архитектуру планировки застройки, так и образы строений, которые бы на фоне леса заиграли новыми красками и оттенками.